- Strona główna
- Blog
- Prawo budowlane
Inwestycja budowlana rzadko „rozjeżdża się” wyłącznie na placu budowy. Częściej pęka na styku: decyzja administracyjna — umowa z projektantem i wykonawcą — odbiór. Poniżej opisujemy typową oś postępowania według Prawa budowlanego i Kodeksu cywilnego. Każda inwestycja ma inną skalę i inny organ — dlatego to szkic, nie checklista do samodzielnego „przepchnięcia” sprawy.
Pozwolenie, zgłoszenie, wyjątki
Nie każda robota wymaga pozwolenia na budowę. Prawo budowlane przewiduje zgłoszenie albo zwolnienie dla określonych obiektów i robót. Błąd na starcie (zgłoszenie zamiast pozwolenia albo odwrotnie) potrafi zatrzymać budowę i otworzyć drogę do postępowania naprawczego albo samowoli. Przed złożeniem wniosku warto zestawić zamierzenie z aktualnym brzmieniem ustawy i miejscowym planem / decyzją o warunkach zabudowy.
Odwołanie od decyzji
Decyzja o pozwoleniu na budowę jest decyzją administracyjną. Strona niezadowolona składa odwołanie do organu wyższego stopnia w terminie z k.p.a. (co do zasady 14 dni od doręczenia). Później otwiera się skarga do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Terminy tu są twarde — ich przegapienie zwykle zamyka instancję, niezależnie od tego, jak „oczywisty” wydaje się błąd organu.
Umowa z wykonawcą
Równolegle toczy się relacja cywilna: umowa o roboty budowlane (art. 647 i nast. k.c.) albo umowa o dzieło, podwykonawcy, gwarancja, kary umowne, protokoły odbioru. Sąd administracyjny nie naprawi źle spisanej umowy. I odwrotnie: wygrane odwołanie od decyzji nie zastąpi odbioru i rozliczenia z wykonawcą.
W praktyce spory kręcą się wokół: zakresu robót, przedmiaru, opóźnienia, wad, zatrzymania wynagrodzenia i tego, czy protokół odbioru w ogóle został sporządzony. Im precyzyjniejsza umowa i dokumentacja powykonawcza, tym mniej miejsca na „zeznania pamięciowe”.
Pozwolenie na użytkowanie i odbiór
Zakończenie budowy to często osobna decyzja albo zawiadomienie — w zależności od kategorii obiektu. Użytkowanie bez wymaganego pozwolenia albo wbrew decyzji naraża inwestora na konsekwencje administracyjne. To nie to samo co cywilny odbiór od wykonawcy: można mieć spór z firmą budowlaną przy równocześnie nieuregulowanym stanie publicznoprawnym.
Kancelaria uczestniczy w procesie od decyzji, przez opiniowanie umów, po spory sądowe i administracyjne. Więcej o zakresie: prawo budowlane oraz prawo administracyjne.